Kolumne zur „Sozialen Erhaltungssatzung“ der Stadt Mainz

30.08.2026

Unangekündigt und ohne Bekanntgabe einer Terminierung findet seit einigen Wochen der Kriterienkatalog zur „Sozialen Erhaltungssatzung“ seine Anwendung bei Bauanträgen in weiten Teilen der Mainzer Neustadt und des Bleichenviertels. Grundsätzlich verfolgt diese „Milieuschutzsatzung“ laut Beschlussvorlage des Stadtrats „das Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten und diese somit vor Verdrängungsprozessen zu schützen“. Dass dringender Handlungsbedarf im Angesicht von stetig steigenden Mieten, Wohnungsmangel und zunehmenden Gentrifizierungsprozessen herrscht, steht gesellschaftlich außer Frage. In Anbetracht der derzeitigen Genehmigungskultur der Landeshauptstadt muss jedoch kritisch hinterfragt werden, ob die genannte Satzung und der dazugehörige Kriterienkatalog das geeignete Werkzeug sind, um diese begrüßenswerten Schutzziele auch umzusetzen.

Luftbild der Mainzer Neustadt 2026 – © mamuth

Luxus oder Selbstbestimmung?
Ein zweites Bad, eine zweite Dusche oder ein zweites WC sind zukünftig nicht mehr genehmigungsfähig in der Neustadt und dem Bleichenviertel. Fußbodenheizung, bodentiefe Fensteroderein Aufzug, der barrierefreies Wohnen bei Gebäuden unter dem fünften Stockwerk ermöglicht – ein „Luxus“ den es in diesen Gebieten nicht mehr geben wird. Auch nicht erforderliche Grundrissänderungen, beispielsweise zur Schaffung zusätzlicher Zimmer für Familien oder das Öffnen einer Küche zum Wohn-/ Essbereich sind künftig „regelmäßig nicht genehmigungsfähig“.
Ein Rückbau von Wohngebäuden oder nur einzelnen Wohneinheiten ist gleichfalls untersagt, wie Wohnungsteilungen oder Wohnungszusammenlegungen – „und zwar auch bei der Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum (zum Beispiel Dachgeschoss-Maisonette-Einheit)“. Hierbei gilt der zitierte Kriterienkatalog auch für leerstehende Wohnungen und selbstgenutztes Wohnungseigentum in den betroffenen Gebieten.

Düstere Aussichten: Bald keine Entwicklung des gebauten Bestands mehr möglich? – © mamuth

Energetisch untersagt sind auch „Maßnahmen der Energieeinsparung, die über … die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes … hinausgehen“. Somit verhindert man in den betroffenen Stadtgebieten aktiv die Inanspruchnahme bundesweiter Fördermittel zur energetischen Sanierung von Bestandsgebäuden, welche im Zuge der global ausgerufenen „Bauwende“ dringend benötigt werden.
Völlig rechtskonform stellt die Bauaufsichtsbehörde derzeit deshalb „Verdachtsprojekte“ aus dem Anwendungsbereich der Satzung bis auf weiteres zurück. Bei einzelnen Projekten will die Stadt Mainz voraussichtlich innerhalb der kommenden 24 Monate Vertragsentwürfe erarbeiten, mit denen sich die Bauherren verpflichten können, die genannten Schutzziele auch bei
baulichen Maßnahmen einzuhalten – doch solange wird nichts genehmigt, was verdächtig erscheint.
Die beschriebene Anwendung des Kriterienkatalogs entspricht dadurch im Grunde einer absoluten Veränderungssperre für die betroffen Stadtteile:
Stillstand in der beliebten Mainzer Neustadt und dem quirligen Bleichenviertel – während man noch vor kurzem die Wohnraumentwicklung im Sinne der „Bauwende“ dort forciert hat.

Postkartenserie der Kammergruppe Mainz / Mainz – Bingen zur Nachverdichtung

Fatales Signal im Hitzesommer 2026
Während die Region noch mit dem heißesten Sommer seit Beginn der Wetteraufzeichnungen ringt, verhindert die Anwendung der neuen Satzung eine bauliche Vorbereitung auf die Herausforderungen zukünftigen Hitzewellen. Die Errichtung von Balkonen, Loggien, Terrassen und anderen Freisitzen über 7m² ist nunmehr „regelmäßig nicht genehmigungsfähig“ – und dies unabhängig von der vorhandenen Wohnungsgröße.
Im Jahre 2019 hat die Stadt Mainz selbst den „Klimanotstand“ ausgerufen und strebt an bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden. In diesem Zusammenhang trat auch 2022 die „Begrünungs- und Gestaltungssatzung“ in Kraft, mit dem Ziel der städtischen Überhitzung durch die Ausbildung von Gründächern und Fassadenbegrünungen entgegenzuwirken. Während sich auf den stadteigenen Hitzekarten die fatale Belastung in der Neustadt und dem Bleichenviertel verdeutlichen, verhindern die Rahmenbedingungen der „Milieuschutzsatzung“ nun die dringend erforderliche Entwicklung der dortigen Bestandsgebäude.

Ausschnitt asu der Hitzekarte der Stadt Mainz: Überhitzung des potentiellen Satzungsgebiets

Das Bleichenviertel und die Mainzer Neustadt gehörten zu den Stadtgebieten mit der größten prozentualen Kriegszerstörung und sind entsprechend geprägt durch Gebäude des Wiederaufbaus der 50er bis 70er Jahre. Nahezu der gesamte Häuserbestand hat in Anbetracht der wachsenden klimatischen Herausforderungen und der schlichten Nutzungsdauer seit Errichtung dringenden Sanierungsbedarf in den Dach- und Fassadenbereichen. Eine damit einhergehende sinnvolle Umstellung von fossilen Energieträgern auf nachhaltige und autarke Haustechnikkonzepte ist dringend erforderlich, um diesen Gebäudebestand auch zukunftsfähig bewohnbar zu mache
Oftmals lässt sich die erforderliche Dachsanierung jedoch nur durch die Inanspruchnahme der Bundesförderungen und die Schaffung von neuem Wohnraum wirtschaftlich realisieren. Städte wie Bremen und Frankfurt haben bereits erkannt, dass hier klimagerechter, sozialverträglicher Wohnraum im großen Maßstab geschaffen werden kann und bewerben das Thema daher öffentlich. Während die von der Stadt beauftragte Studie zur Innenentwicklung von 2023 keine
Potentiale durch Dachgeschossaus- oder Dachaufbauten analysiert hatte, kommt die Johannes Gutenberg – Universität auf weit über 500 mögliche Wohnungen durch Dachaufstockungen im Stadtgebiet.

Vision einer klimagerechten Quartiersentwicklung im Sinne des „Klimanotstands“ der Stadt Mainz – © mamuth

Wasser predigen und die Wohnbau bauen lassen
Der beschriebene Kriterienkatalog wurde zwar noch nicht final durch den Stadtrat beschlossen, findet allerdings trotzdem bereits ausnahmslose Anwendung in den baurechtlichen Genehmigungsprozessen. Allmählich zeichnen sich dadurch die fatalen Auswirkungen der nicht differenziert genug formulierten Schutzziele in den zurückgestellten und abgelehnten Genehmigungsverfahren ab – bereits jetzt wurden weit über 60 neue Wohnungen in den betroffenen Gebieten zurückgestellt oder abgelehnt. Fassungslosigkeit und Empörung sammeln sich in Unterschriftenlisten von Betroffenen, sowie Expertinnen der Baubranche und Stadtplanung. Gefordert wird die dringend benötigte Überarbeitung und Differenzierung der formulierten Schutzziele, eine sofortige Aussetzung der Zurückstellungen im Genehmigungsprozess, sowie Anpassung an die Klimaziele von Stadt, Land und Bund.
Währenddessen hat die „Wohnbau Mainz“ aktuell 168 neue Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Kommissbrotbäckerei neu errichtet. Trotz bester Neustadtlage wurde dieses Baugebiet im Geltungsbereich der neuen Satzung ausgespart – genau wie das angrenzende Wohnbau-Areal um den Karoline-Stern-Platz. Mit Stolz berichtet Wohnbau-Abteilungsleiter Tilmann Weyel, dass man in der Kommissbrotbäckerei eine KFW 55 – Förderung erreichen konnte, also 45% Prozent unter den gesetzlichen Mindestanforderungen und im angrenzenden „Schutzgebiet“ somit leider nicht mehr zulässig. Alle Wohnungen verfügen laut Weyel über eine Fußbodenheizung und das Schöne sei, „dass dieses Quartier im Kleinen die Neustadt wiederspiegelt“, in der das laut Kriterienkatalog doch gerade Luxus und nicht mehr genehmigungsfähig ist.
Als Vorzeigeprojekte hat die „Wohnbau Mainz“ darüber hinaus gerade 180 Wohneinheiten „systematisch entmietet“, in prominenter Lage am Frauenlobplatz. Da vor allem größere Wohnungen stark nachgefragt werden, fasst man dort kleinere Einheiten zu 2-3 Zimmerappartements zusammen. Es wird ab Oktober 2026 komplett saniert und modernisiert, während der Nachbarschaft zeitgleich die baurechtliche Genehmigung der genannten Maßnahmen untersagt wird – im Herzen des neuen Geltungsbereichs der „Sozialen Erhaltungssatzung“.
Über die Hälfte des Aufsichtsrats der „Wohnbau“ sitzt fraktionsübergreifend im Mainzer Stadtrat und richtet derzeit mit der neuen Satzung über die Zukunft der Neustadt und des Bleichenviertels – oder zumindest über die Bereiche der übrigen Stadtgesellschaft.

Stefanie Helbach dwb, Timm Helbach dwb & Tobias Schneberger dwb

Link zum derzeitigen Stand des „Kriterienkatalogs“
SessionNet | Sachstandsbericht zu Antrag 0238/2021: